中国买家正在换投资标的

四个判断

• 国内减持不是退出房产：钱从国内市场出来，进了境外。
• 判断标准从「能涨多少」变成「每月净到手多少、五年后谁接」。
• 四个市场吃掉大部分需求，各自承担一种功能。
• 2027 是这轮配置落地的年份——来自分批加配与交付周期的算术，不是预测。

一、钱没离开房产，离开的是国内市场

国内房地产是减持意向最强的资产类别，净减少超过 20%。同一年的几份调查里，45% 的高净值家庭计划三年内加配境外资产，56% 计划一年内加配境外金融产品。

这是先后关系，不是矛盾。在上海或深圳减仓的家庭没有停止持有房产，它把敞口挪到了自己认为更可预期的地方。

基数还小：境外资产平均约占可投资资产 15%，超高净值 26%，5000 万以上 30%。最上面那一层已经配好，下面那一层才刚开始。

二、客户在下决心之前问什么

看净到手：税、物业费、管理费、保险、维修预留、空置与汇率成本，通常会从画册数字里扣掉两到三个百分点。

增值看供给：客户问的是两公里内还有多少套在建、什么时候交付，而不是这个城市去年涨了多少。

要一个出口：看二手成交——哪几套成交过、什么价、挂了多久。

因为我们是替客户回答而不是替卖方回答，这三条在我们这里变成三份必交材料：带扣项的租金流水、片区供给表、二手成交记录。交不出来的项目，我们不反驳它，它只是进不了名单。

三、2026 年，需求落在哪

四、为什么是窗口

国内房产正在释放资金，而不是减少总敞口。境外占比仍只有 15%，大部分重新配置还没动。替代品在变少：欧洲持续收紧买房换身份，注意力反而集中到剩下的通道上。

五、为什么是 2027

钱分 2027–2029 年三批走；新建交付比销售晚两到四年，2027 年签的 2029 年或更晚才交；基数 15%，每年只推动一两个点。

2027 不是预测题，是准备题：到那时客户要的，是多数供给方还没带上的那些材料。

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